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横盘时代,五个新城哪里更抗跌?

发表时间:2021-09-26 20:38:00  来源:滴水湖家园网  浏览:次   【】【】【


多小伙伴在后台留言,说现在看2016-2019年的数据,是不是太滞后。我再说一下做这个专题的目的。

当下二手房调控不断,情形其实和2016年很相似,而2016年在调控之后,一直到2019年,二手房价很平稳,每年的成交量相比2016年几乎砍半。


所以,研究横盘时期各个板块的走势,2016-2019年是最好的模板。

当然,有一些板块2016-2019年时期,和现在完全不可同日而语,所以结论也仅供参考,要考虑到实际的规划和前景。

而一些没有太多利好的板块,可能在周期内会下跌,我认为可以帮助到资产配置的客户避坑,自住需求的客户可以稍微等上一等,等价格合适了再入手。

关于数据中的价格,我采用的是项目年度最高价小胖君认为这是最接近真实价的一个指标,因为成交单价普遍做低。别墅的价格以及很离谱的价格我们也会剔除。

先上五个新城的结论(仅供参考,结论来源2016-2019年的数据)
1.南汇新城综合表现最好,所选项目四年最高价浮动全部正向。

2.松江新城的广富林街道和方松街道表现强劲。中山街道、车墩镇略差。
3.嘉定的菊园新区,马陆镇靠近11号线的区域表现较好,嘉定镇街道、新成路街道一般,徐行嘉定工业区北区差一些。
4.青浦城区一般,较强的是盈浦街道,重固镇和白鹤镇差一些。
5.奉贤新城、老城总体都很一般。


南汇新城

南汇新城所选项目四年最高价浮动全部正向,这个我没想到。
这些项目是按照成交量排行选的,可以说是随机的,我也尽量每个板块都照顾到,但因为成交量大的楼盘八成都在泥城,所以泥城就多选了几个。
总共选了13个,大家关心的滴水湖畔,2016-2019年二手房项目不多,以后有机会再分析。
从数据层面看,临港放心买,最有潜力的肯定是滴水湖旁,目前最成熟的是泥城,表现也不错。
万祥的表现似乎比书院略好。

松江新城

除开南汇新城,松江新城是表现最好的一个,实际上它也是发展最成熟的一个新城,自住非常好。


新城核心还是很值得买的,方松街道、广富林街道表现抢眼。岳阳街道、永丰街道一般,中山街道略微差一些。但这两年中山街道发展挺快,值得关注。
车墩和小昆山镇,我觉得谨慎考虑吧。

嘉定新城


菊园新区我选的楼盘比较多,因为它沿着11号线的白银路站、嘉定西站以及嘉定北站。我观察了大概15个楼盘。

总体上,白银路附近的表现更好一些,其次是嘉定西附近,这里以动迁大居为主,商品房的走势要比动迁房略好一些,再次是靠近徐行的那一带。


马陆表现也不错,可能还是靠近11号线的更好,中信泰富又一城表现就好于风荷丽景尚城。

如果是自住为主,嘉定老城是好地方,配套成熟。但若以资产配置为主,嘉定老城、新成路街道我觉得谨慎选择。

徐行镇很大,其中嘉定工业区北区,也就是天华学院附近表现很一般;外冈我们上一篇说过,不建议;华亭也不是很建议。


青浦新城


从数据来看,盈浦街道要比夏阳表现更好,我觉得随着淀山湖大道站的发力,盈浦街道二手房走势会更强劲。


香花桥新、老楼盘之间差异还是很大的,新楼盘更抗跌。

重固和白鹤要差上一些,从价格来讲这两个地方挺实惠,想上车的小伙伴可以等等。


奉贤新城
从数据看,奉贤总体都不太抗跌,2016-2019年,新城核心并没有表现得比老城、奉浦街道好。


但我认为,随着奉贤新城的快速发展,新城可能会逐渐拉开和老城的差距。

来源:小胖看房


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责任编辑:文森特